港区 税理士からののアドバイス
基礎控除できる110万円以下の贈与は非課税ですが、300万円には19万円、500万円では53万円の贈与税が課せられます。
そして、１０００万円超の贈与には50％の税率がかかってきます。
つまり暦年課税で卜クするのは、かなり難しいのです。
これに対して、相続時精算課税制度は贈与回数は無制限で、住宅資金なら累計2500万円まで贈与税がかかりません。
もちろん親が死亡して「相続税」を払うときには課税対象となるのですから、先払いか後払いかの差といえます。
つまり、贈与の合計2500万円以下ならトクです。
なお、平成１７年１２月31日までの期限付きで住宅取得資金の贈与には、「住宅資金特別控除の特例」が適用され０００万円プラスされていました。
また、暦年課税でも住宅資金550万円まで非課税、１５００万円まで贈与税の軽減という特典がありました。
これが延長されれば、親から子への資金継承がより一層スムーズに行くのは間違いありません。
ともかく、決定する前に綿密な計画でどう使い分けるかが第一といえます。
夫婦でお金を出し合ったら｢共有名義」にするたとえば、共働きの夫婦が協力してローンの返済を行うときや、仕事を持たない妻でも、自分の貯金から頭金を出資するなど、夫婦でお金を出し合って購入した住宅は、２人の共有財産として登記しなければなりません。
共有名義なら、夫婦それぞれが自分の親から住宅資金贈与が受けることもできますし、ローン控除も別々に受けられます。
とくに、高額のローンを組むときには有利です。
また、将来、住まいを売却して利益が生じた場合には、夫婦のそれぞれが「3000万円控除の特例」を受けられるため、合計6000万円までは譲渡所得税がかかりません。
ローンを利用して家を購入した人には、一定期間、所得税の控除が受けられる。
入居から逓減住宅ローン控除の特例入居後の一定期間、年末のローン残高に応じた額を所得税から差し引く制度が｢住宅ローン控除」。
平成１６年末までは10年間にわたって残高の１％を差し引き、最大控除額500万円という大型減税が実施されるので話題を呼びました。
しかし、実際に500万円の減税が受けられる人は、高額のローンを背負っていることになり、庶民にとって現実味があったとは言えません。
そこで、入居が平成17年以降になると、徐々に中堅層のローン水準に見合った制度に移行させるとして、控除対象限度額と最大控除額の引き下げ、控除率の変更が行われます。
平成20年まで、入居年ごとに細かく変わるので(右頁表参照)、購入スケジュールを立てる時には、頭に入れておいたほうがよさそう。
たとえば、2700万円を金利３％、返済期間27年で借りた場合、控除期間10年間の減税総額は、平成17年入居だと約210.4万円ですが、平成20年の入居では約159.7万円と、５０万円強の開きが生じることになります。
適用を受けるためには確定申告が必要この減税の適用条件は、返済期間１０年以上のローンを借りていること、引き渡しから６ヵ月以内に入居することなどです。
中古住宅の場合は、築20年以内が原則なので注意しましょう。
また、工事費用が１００万円を超えるリフォームも対象になります。
控除を受けるには、確定申告が必要なので、手続きを忘れないようにしましょう。
サラリーマンなら、翌年以降は年末調整で控除が受けられます。
もしも、控除期間の10年の間に、転勤などやむをえない理由で一時転出しなければならなくなった場合は、事前に税務署に届けを出しておけば、再入居したときに再適用が受けられます。
買い換えの場合、前の家を売って損が出たら、その分を所得税の課税所得から差し引くことができます。
この特例は、ローン控除と併用できます。
一定の耐震基準に適合するものは築年数を問わない他方で、売却益が出て、3000万円控除などの特例を利用したときは、ローン控除の適用は受けられません。
家を売ったときの税金については、P208で詳しくマイホームの買い換えでは、値下がりした場合、損失分を所得税から控除できる。
平成１８年12月31日までに、所有期間５年を超えるマイホームを買い換えた場合、値下がり分をその年の所得税の課税対象となる所得金額から差し引くことができます。
さらに、１度で引ききれなければ、以後３年間の繰り越しが認められます。
この、差し引ける値下がり分を「譲渡損失」と呼び、取得費と売るためにかかった費用の合計から、譲渡価額を引いて算出します。
課税所得800万円の人が、2500万円の譲渡損失を出した場合、１年目から３年目まで、課税所得から800万円ずつ引けることになっているので、所得税はかかりません。
４年目には損失のうち残った100万円を引き、課税所得が生じますが、このときは買い換えた住宅の住宅ローン減税の適用が受けられます。
もちろん新居の購入には住宅ローンを利用していることが条件ですが、旧居のローン残高はあってもなくても関係ありません。
売却益にかかる税金は所有期間によって異なるマイホームが値上がりしていれば、売ったときに生じた利益に対して所得税がかかります。
これが「譲渡所得税」。
自宅の場合は、一般の譲渡所得に比べて課税が優遇される特例があります。
特例には３つあり、併用できるものとできないものがあります。
まず、所有期間を問わず使える特例が、｢3000万円の特別控除」。
マイホームの譲渡益から3000万円を控除するというものです。
つまり、利益が3000万円以下ならば税金はかからないというわけです。
次に、土地・建物ともに所有期間１０年を超えている場合に利用できるのが「長期譲渡の低率分離課税の特例」。
通常よりも低い税率が適用され、3000万円の特別控除と併用することができます。
新しい家が以前の家より高額の場合は無税に３つ目は「居住用財産の買い換え特例」と呼ばれるもので、やはり所有期間が１０年を超える場合に適用されます。
これは、購入した家の価額に相当する金額までは、譲渡がなかったものとする制度。
たとえば、前の家を5000万円で売り、新しい家を5000万円で購入した場合、税金がかかりません。
なお、この特例は平成１８年１２月３１日までの譲渡に限定され、「3000万円の特別控除」や「低率分離課税の特例」とは併用できません。
そして、売却で利益が出た場合、問題になるのは、新しい家に入居した年とその前後２年ずつ計５年の間に以上の特例買い換え今P20,68,70,を利用すると、ローン減税とは併用できないこと。
譲渡益がどのくらい出るかによって、特例を受けるべきかどうか検討する必要があります。
住宅を購入すると、毎月のローン以外にもさまざまな諸費用が必要になる。
新築でも物件価格程度になることも住宅を購入するには、ローン以外にも大まかに5つの諸費用がかかります。
(1)売買契約時にかかるもの ローンを組むときにかかるもの)登記のときにかかるもの、入居後にかかるものその他、引越しなど生活まわりの費用、などです。
諸費用の目安としては、新築住宅が物件価格（土地十建物）の3～7％、中古住宅は6～１０％程度です。
新築と中古では、かかる費用も異なります。
中古では、売買契約時に仲介手数料、消費税が必要です。
また、入居後の税金が高くなりがちです。
これは、築年数が古ければ、税金の軽減措置が受けられない場合があるからです。
諸費用は、契約時にまとめて不動産会社に支払う方法が一般的です。
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